近兩年來，隨著新加坡房地產商在中國境內的“攻城略地”，國內市場參與者不得不面對大兵壓境的現實局面。在這樣的前提下，研究對手的發展戰略與路線，應該成為當前最為緊迫的任務。
如果說新加坡房地產商從本國走向國際區域性運作，是出於國情和政策等多方面因素的考慮“被動”而為，那麼他們在實際操作過程中體現出來的思路卻呈現出清晰的脈絡，一切均在“主動”性計劃中有條不紊地開展。這一邏輯概括而言，就是兩手抓的策略，一手抓新興市場的土地資源，一手抓成熟市場的資金與技術資源。
新興市場：
時點、產品及趨勢的把握
新加坡房地產商從本國市場上走出來，放眼國際的時候，他們首先想到的是亞太地區的新興市場，主要包括中國和印度，近兩年越南也開始受到重視。
對於這些新興市場，他們選擇最初進入的時點不盡相同。
作為新加坡房地產行業的重量級企業，在很長一段時間裏，嘉德置地“潛伏”上海多年，靜觀市場與政策變化，立足夯實自己在上海的基礎。直到去年初，嘉德置地才在市場上高調出現，在長三角的南京、無錫、寧波等重要二級城市布子，並將觸角伸向北京和廣州等全國性的一級城市。從“一點深入”到“多點開花”應該是對嘉德中國佈局的最好概括。
吉寶置業走的策略則是“迂迴路線”，但在我們看來，或許更為穩健。早在蘇州工業園區建園之初，吉寶置業隨其母公司吉寶集團進入中國，但是在這一階段吉寶置業一直沒有出手，而是在熟悉中國的市場環境。在初步了解之後，吉寶置業開始在內地進行實際操作，其開發的第一個項目是雲南昆明的春城湖畔度假村。隨著經驗的豐富和環境的熟悉，吉寶置業才從二線城市殺回一線城市，先後在較短的時間內于上海、北京開發了一些中高檔住宅。因此，可以說，吉寶置業的中國行呈現出“欲揚先抑”的特點。
從嘉德置地和吉寶置業的發展路線來看，對於新興市場一線城市土地資源的爭奪是新加坡房地產商佈局策略中至關重要的一環。這一特點對於在其他新興市場的實踐同樣適用。2004年中期，吉寶置業宣佈斥資3500萬美元在越南胡志明市投資開發高檔別墅。而胡志明市在越南經濟中的地位非同一般，是不折不扣的一線城市。也就是在同一時間，吉寶置業在印度班加羅爾購置9.7公頃土地，用於建造共管式公寓。
除了地域上的選擇，在物業開發順序方面，新加坡房地產商通常都會結合自己的長處。其中，中高檔公寓和別墅成為其立足市場的主流。
在進一步熟悉新興市場環境和行業習慣之後，對於商業物業的開發將成為新加坡房地產商的下一個目標。這一點在嘉德置地身上體現的比較明顯。嘉德置地近兩年對商業物業的開發熱情與日劇增，並且已經形成了一定的地域分佈。目前，嘉德置地在中國22個城市擁有商業物業。它的發展重點轉向商業物業，已經成為事實。
作為新加坡房地產商的後來者，國浩房產在實施緊跟策略的過程中，將不得不結合以上兩個方面的特點，以彌補自身在進入時機方面的不足。也就是說，國浩房產的策略應該照顧一線城市和商業物業兩個因素。從最近幾個月的土地獲取情況來看，國浩房產似乎考慮到這一點，已不惜重金在上海和南京兩地收購土地，而且其土地性質並不局限于住宅，加快了追趕先行者的步伐。
> 總的來說，新加坡房地產商在對新興市場土地資源的獲取和利用上存在一些共同特點。在進入點的選擇上，一線城市成為首選；在產品定位上，中高檔住宅成為主流。但需要說明的是，商業物業的開發正在成為新加坡房地產商的下一個關注點。
成熟市場：
資本工具和技術的把握
新加坡房地產商在成熟市場的操作，尤其是投資技術上的操作，方顯其對地產行業特殊性的深刻理解。
在成熟市場上，新加坡房地產商對商業物業開發的重視明顯高於在新興市場。以吉寶置業為例，它在新加坡國內開發的商業物業達到11個，遠遠超過在中國和越南等市場的開發數量。與此不同的是，吉寶置業在這些新興市場開發的住宅物業數量則在迅速趕上在新加坡市場的開發數量。因此，從這個角度來看，新加坡房地產商對於成熟市場商業物業的開發抱有更高的熱情。
除了對物業產品的偏好之外，新加坡近年來在成熟市場上對地產資本的操作，已經開始引領亞洲地區的風氣之先。這種資本操作主要可以分為兩個不同層次。
首先，利用私募基金在亞洲地產市場進行廣泛投資，在不同國家和地區積累了豐富的投資經驗。在這一點上，嘉德置地走在行業前列。早在2003年，嘉德置地便成立了“凱德置地中國住宅基金”，籌集資金0.61億美元，用於投資中國主要城市的中高檔項目。這次基金的成立，實際上是對中國房地產市場投資的一次“試水”。因為，在中國對外來資本進行嚴格審查和監管的條件下，如何充分將海外投資者的資金用於自己發現的新興市場，形成一套可以實踐操作的模式，或許是一種更為深遠的考慮。所幸這次私募基金的投資獲得較大的成功，圓滿完成了投資任務。在此基礎上，嘉德置地于2005年成立“凱德中國發展基金”。這一次，他們擁有的不僅只是對中國地產市場環境的熟悉，還有更加豐富的投資經驗，因此他們顯得更為自信，私募規模達到4億美元。
除了對新興市場的投資，嘉德旗下的私募基金同樣在成熟市場大展拳腳。2003年9月和11月，嘉德置地分別成立了“嘉德零售新加坡基金”和“嘉德零售日本基金”，分別在這兩個成熟市場進行購物中心的收購與投資。
與嘉德相比，吉寶置業在私募基金的操作上，同樣表現出保守（或者說穩健）的特點，它們的資金多數投向較為成熟的市場。目前，吉寶旗下擁有兩支私募基金，前者85%的資金已經投資于香港、新加坡、馬來西亞、南韓和日本市場，後者44%的資金已經投資于日本和新加坡。如果這兩支基金投資完全，它們管理的資產規模有望達到14億美元。
其次，新加坡房地產商對於REITs市場的關注程度也在升溫。自從嘉德置地分別於2002年和2003年成立嘉茂信託和嘉康信託以來，產生了良好的效應，加之香港REITs市場的開闢，也增加了新加坡房地產商參與該市場的信心和熱情。
目前，吉寶置業正在準備發行K-REIT
Asia，初次注入的物業包括辦公和商業物業，價值達到6.3億新元，總的凈出租面積達到7.33萬平方米，平均入住率達到95%。規模相對較小的國浩房產，也在加快步伐，積極投身於REITs市場。
總之，新加坡房地產商在成熟市場上的操作，正在實踐一條由開發到投資逐步升級的道路。在這條道路上，新加坡房地產商基本上做到了環環相扣。商業物業的開發經營與私募基金的操作為物業上市提供了物業基礎和組合技術，而REITs為前期投資的退出和商業物業的套現提供了渠道。在這其中，新加坡房地產商對房地產金融本質的深入認識，是其不斷向前的基礎。
因此可以說，新加坡房地產商正是在不斷發掘新興市場良好的土地資源，不斷積累成熟市場開發和投資經驗，並不斷努力使兩者融合的過程中，實現了對區域性地產機會的全盤把握。
（作者：黃永忠）
來源：中國樓市
責編：胡鋒銳
