馬來西亞政府根據其國內經濟和房地產市場發展的實際情況，在不同歷史階段採取了相應的政策措施，不但比較好地解決了中低收入階層的住房問題，而且使房地產市場隨著整體經濟實力的提升呈現出平穩發展的態勢，其做法對解決我國目前日益突出的普通住宅供需矛盾有一定的借鑒意義。
一、馬來西亞的住房問題
（一）馬來西亞眾多低收入者對廉價屋的需求日益迫切。
馬來西亞是一個君主立憲議會民主制國家。約33萬平方公里，分為13個州及3個聯邦直轄區，截止2005年底人口達到2638萬，其中馬來及土著人佔66.1%，華人25.3%，印度人7.4%。隨著經濟快速穩定增長，人口增長迅速和城市化進程加快，2005年城市化進程已達62%。為尋找更多就業機會，大量人口（其中絕大多數是馬來人）從鄉鎮涌入城市中心，城市人口迅速膨脹，同時也聚集了眾多城市貧民。根據第八個五年計劃，馬來西亞約37.8%的人口月均家庭收入在500－1499令吉之間，13.9%在1500令吉與1999令吉之間。將近有一半的人口只能負擔得起中低水準的住宅。在低收入人群中相當一部分從事自由職業，無固定經濟來源，很難得到金融機構的住宅信貸。低收入人群的住房需求曾一度成為影響馬社會的穩定和經濟發展的突出問題。
二、馬來西亞政府解決低收入人群住房問題的政策辦法
1、馬政府將住房與其他社會福利設施列入優先發展計劃，十分重視在城市及鄉村地區發展多種類型住宅，滿足不同人群居住需要。在剛剛過去的第八個五年計劃（2000－2005年）和今年3月份出臺的第九個五年計劃中，馬政府都強調了住宅發展目標是提供充足的、可負擔得起的、高品質的房源，並優先發展中低成本住宅，並將發展目標用法令加以強制，如1976年城鎮規劃法令（Town and Country Planning Act 1976）、1995年鄉鎮規劃法令(Town Planning Act 1995)、1966年房屋開發商（管理與執照）法令(Housing Developers(Control and Licensing)Act 1966)等。
2、馬政府實施靈活多樣的供應住宅計劃，以銷售方式解決低收入人群住宅問題。
90年代中期，馬政府實施了公共低成本住宅計劃（Public Low-Cost Housing Programs）。即由政府籌資興建的以低於市場價格出售的住宅項目。聯邦政府向州政府提供項目貸款，由州政府統一領導實施。由國家房屋局具體操作。出售對像是月家庭收入不高於1500令吉的家庭。
公共低成本住宅計劃實施後收到一定成效，但因州政府以低於市場價格出售住房，回收資金十分有限，難以歸還聯邦政府的貸款，往往要動用州財政其他收入補貼，因此在2002年，該計劃被聯邦政府的人民住房出售計劃（People’s Housing Program (for sale)）所取代。在新計劃下，所有原屬公共低成本住宅計劃下的項目改為聯邦政府的項目。聯邦國家房屋局直接負責選址及籌資，全部土地成本及基礎設施成本的50%由聯邦政府補貼，州政府只提供土地，此計劃的實施加速了房屋的選址、建造和出售進度。
3、馬政府實施綜合人民房屋計劃（Integrated People’s Housing Program），以出租方式解決了非法屋住戶和特別困難戶的的住房問題。
非法屋住戶（squatters）是長期困繞馬來西亞城鄉發展的一個難題。它是指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造簡易住房並長期居住的人，以馬來和印度人居多，多數房屋建造簡陋，缺乏規劃，居住區人口十分密集，嚴重影響了城鄉建設及規劃發展。特別困難戶是指無經濟來源或收極低且連低價房也買不起的人群。為解決吉隆坡和其他城鎮的非法屋住戶和特困戶問題，1998年12月由馬哈迪任主席的國家經濟行動委員會制定了綜合人民房屋計劃，該計劃主要內容是建造一定數量的廉租屋。所需資金納入聯邦政府、州、市政府的年度財政預算，由同級公共工程局負責建造。房屋產權歸政府所有，不出售，只出租。至今24個項目（共34584套住房）在吉隆坡和附近城鎮已建成，另29個項目（共21104套住房）還在建造之中。主要都是在城市地區的高層公寓，總造價約25.07億令吉（約合54億人民幣）。建成後，政府以低價租給非法屋住戶（大約每月租金124令吉，約合260元人民幣），使大量的非法屋住戶搬離了簡易房，很大程度上解決了他們的住房問題，降低了城市貧困程度，為城市整體規劃發展掃清了阻礙。
馬政府計劃在未來5年內擬投資27.9億令吉（約合59億人民幣）再建造50000套廉租屋。目前，此計劃下的6個項目（共9079套廉租屋）正在各州建造中。
4、國家房屋公司和私人房地產公司按比例承擔低價住宅的建設。
為保證低成本住宅的建造品質和完成建設計劃，馬政府規定所有建築公司都要承擔一定數量的低價房建造任務。國家房屋公司是由馬聯邦財政部出資設立的國有公司。在第八個五年計劃中，國家房屋公司（National Housing Company）及各州經濟開發公司將提供15000套低成本房屋完成公共部門的建房目標。由國家房屋公司建造的城市地區住房約42000令吉一套（約合89000元人民幣），位於城市邊緣地區的住房35000令吉一套（約合74000元人民幣），出售給符合條件的低收入購房者。
在第八個五年計劃中，私有企業建造低中低成本住宅15.84萬套，完成計劃的118.2%，大大高於第七個五年計劃完成情況。
5、政府公務員享有優惠的住房政策。
除少數高官外，政府公務員住房採取出租的形式，房屋建造由各級政府的公共工程局負責規劃設計，並向在該局註冊、已取得從業資格的建築公司招標。建成後交由同級政府部門出租給所需住房的公務人員。政府每月支付公務員的房屋津貼，基本可夠當月的住房支出。若在市場上購房，馬來公務員可向財政部貸款到房款的110%，非馬來人的公務員只能貸款到房款的90%，公務員的優惠貸款年利率為4%，分15年攤還。在馬來西亞，不論政府或企業均設有個人住房公積金賬戶，每月從工資中提取8%，用人單位提取12%放入該賬戶，欲買房時，可憑購房證明提取使用公積金，如不購房到55歲時可全部取出。
三、馬廉價屋政策成功的主要原因
1、目標明確、政策到位。
一直以來，馬政府將住房及其相關的社會服務作為改善人民生活品質、創建關愛社會的優先發展內容。目標是在2010年實現“居者有其屋”，他們認為這是保持社會整體穩定的一個重要因素。在馬第七（1996－2000年）和八（2001－2005年）個五年計劃中，聯邦政府用於住宅建設資金分別為33.3億令吉和70億令吉，在第九（2006－2010年）個五年計劃中計劃投入住宅建設115億令吉，佔各自五年實際總支出的3.4%、4.1%和5.2%，比例逐年增加，在馬聯邦政府投入中僅于教育和醫療的福利領域。在剛剛結束的第八個五年計劃中，聯邦政府實際投入在住宅建設上的資金比計劃額度增加了28億令吉（約合人民幣60億元），共建造房屋188669套，其中136061套（約佔總套數的72%）是面向低收入人群的中低成本屋。在開始實施的第九個五年計劃中，中低成本屋計劃建造142005套，佔計劃建設總套數的72%。
2、分層管理、分工負責。
馬政府從中央到地方分為三級政府，負責住房建造及管理的部門，在聯邦一級的是房屋及地方政府部，負責制定住房政策、整體規劃及撥款，下設國家房屋局；州政府提供土地，下設房屋管理局，負責配合聯邦政府執行既定的住房政策計劃。根據聯邦政府的整體規劃制定本州規劃，組織項目招投標，協商金融機構提供優惠房屋貸款等。馬來西亞的土地可私有，分為永久擁有和租賃兩種形式，其管理分配以及轉變用途的權利也在州政府；市政府一級的管理部門是市政局，負責通過電腦化註冊系統審查申請購房者資格。
3、企業參與，政府扶持。
（1）強制各類房地產企業必須提供其建房總量的30%的廉價屋。
自從1982年以來，馬政府強制要求符合條件的房屋開發商承擔起全年低成本房屋建造額度的30%，與政府一起向全社會提供廉價屋，並將其作為企業一項社會責任。所有房屋開發計劃中必須有至少30%的廉價屋，建成後以政府指導價格出售給符合條件的購買者，平均價格約每套40000萬令吉左右，與建造成本基本持平，甚至略有虧損，房屋開發商主要是從出售其他高檔樓盤的收益中補回，即內部“交叉補貼”。在一些地理位置欠佳以及對廉價屋需求不大的地區，為鼓勵私人企業參與低成本住宅的積極性，州政府可根據本州情況適當縮小30%這個比例或採取其他變通的辦法，如確因地價太貴不適宜建廉價屋，或整體規劃等原因，企業可通過向政府補償或參與異地廉價屋的建造等方式彌補。
在第八個五年計劃中，私企貢獻的中低成本房屋佔72.8%，大大高於第七個五年計劃20.7%的完成率。
（2）政府向企業提供金融支援。
馬財政部設立了一個11.4億令吉（約合24億人民幣）的流轉基金，用於支援房地產開發商。在第八個五年計劃中此基金共向私企提供建造4953套中、低成本屋的融資。建造低成本房屋的用地成本，將由政府在發展商交房時補償給土地擁有者。馬政府還成立了SPNB（國家房屋融資公司）于1997年成立，資本金20億令吉（約合43億人民幣），主要通過向房地產開發商提供建造15萬令吉（約合32萬人民幣）及以下房屋的融資服務。自其成立以來，SPNB已向建造50725套中低成本屋提供73.28億令吉（約合158億人民幣）的貸款。此外1998年馬政府還出臺了廉價屋的“四檔價格政策”，從每套25000令吉到42000令吉不等，可由房地產開發商根據房屋地理位置和類型確定。
政府強制企業參與廉價屋建造，併為其提供優惠的融資服務，為公共廉價屋政策的有效、持續實施尋找到了資金及制度的支撐，有力保障了馬政府對低成本房屋的充足供應，也維持了馬房地產業健康有序地自我發展。
4、電腦錄入，聯網審核。
在低成本房屋購買資格認定上，州政府普遍使用電腦化的公開註冊系統，該系統向全社會開放，凡月家庭收入少於1500令吉的欲購廉價者均可在州政府提供的電腦終端上錄入自己的資訊資料，並向當地房屋局提供有關收入證明（如領薪單）。當地房屋局對其資料進行審核。該系統在全馬聯網，其中央控制系統設在房屋及地方政府部，可對全馬各州廉價或廉租屋的申請及批准情況隨時監控，並有權進入各州政府保存的註冊資訊網。在第九個五年計劃中，馬政府計劃對這些註冊資訊進行定時更新，並將修改申請者的條件，各州統一審核標準，除收入水準以外，申請購房的弱勢群體（如單身母親、家中多位受贍養者以及殘疾人等）將優先購房。
5、房貸優惠，鼓勵購買。
在各州政府的協助下，房屋及地方政府部在指定的金融機構為購房者提供購房信貸，凡是購買每平方米3500－4200令吉的廉價屋，購買者需向銀行提供相關證明材料，經銀行審核批准後，即可支付優惠年利率6.26%－7.8%，分15年還款。
6、人文理念，設備齊全。
馬政府認識到，城市地帶擁有較好的配套社會福利設施，在城區內提供更多的廉租房和廉價屋，能夠更好地滿足城市中心（如在吉隆坡、檳城、新山及哥達京那巴魯等）低收入人群的生活之需。
為保證居住環境的舒適，在人民房屋計劃下設計的住宅最小建築面積是650英尺（約合60平方米）。在建造技術標準上，遵照馬來西亞建築工業發展局確立的CIS１：1998和CIS2：1998標準。開發商需提供充足的基礎配套設施，相關部門應提供其他的完善措施，如會所、商店、祈禱室、遊樂場等。在高層住宅裏也配有相應的安全措施。這些最起碼的安全標準即使在私企提供的低成本房屋也都具備。
四、馬來西亞廉價屋政策存在的缺點及不足
1、馬政府強制要求開發商在所有計劃下必須建造30%的廉價屋，造成廉價屋地理位置缺乏整體規劃，地點過於分散。截止到2005年第三季度，在全馬已建造的廉價屋中，仍有44000間尚未出售。
2、馬政府規定，若開發商未按要求建造30%的廉價屋，將沒收其發展土地。若政府沒收的土地屬私人擁有，可能會引入與地主之間的糾紛，損害了地主利益。因此在約束開發商執行該項政策時有一定的障礙，致使一些開發商採取靈活變通的手段，逃避建造30%廉價屋的規定。
3、在農村地區大量修建樓房，而多數馬來人不願意群居或住進樓房，致使大部分樓房空置，無人問津，寅吃卯糧、工程進行中發現資金不足而無法繼續等情況也時有發生；導致這些公司的財務狀況十分困窘。
五、啟示
據建設部調查顯示，我國目前20%左右的居民佔有80%左右的住房面積。一方面，高檔商品房積壓，有價無市，造成資源浪費；另一方面，急需住房的工薪階層，卻無力承受不斷攀升的房價，面臨失去基本住宅的保障。為緩解該矛盾，今年出臺的“國六條”強調了要重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，以抑制房地產市場的過渡炒作和結構失調，充分滿足中低收入階層的住房需求。通過分析馬來西亞政府對廉價屋的政策措施，對比我國普通住宅市場的實際情況，得出以下啟示：
1、馬政府對低成本住宅的建造及分配進行干預的成功之處在於：它在為社會低收入人群提供住房保證的同時，未影響到本國房地產市場的健康發展，針對社會不同階層分別提供了不同的住房條件，並制定了最低標準，高、中、低檔住宅並存，消費者各取所需，在一定程度上減小了貧富差距，向“居者有其屋”的和諧社會目標又邁進了一步。
2、採取行政措施和優惠政策並行的方式，鼓勵各種所有制形式的企業參與提供一定數量的經濟適用房或廉價房。政府制定住房政策應以大多數人的住房利益為出發點，在不影響房地產業健康發展的前提下，以法律法規的形式規定房地產開發商在開發高檔住宅的同時，必須承擔起一部分經濟適用房建設的社會義務，通過對這部分經濟適用房的浮動價格，實現房地產開發商內部的交叉補貼，即以高檔住宅銷售收入彌補建造經濟適用房的虧損，地方財政也可給予一定的優惠配套信貸，採取法律和政策的雙重約束力，提高房地產商參與建造經濟適用房及廉租房的自覺性和積極性。
3、逐步推廣廉租房制度。作為一種盤活社會資源，解決中低收入階層住房問題的過渡辦法，廉租房已越來越被社會各界認為是一劑標本兼治的良方。從馬來西亞住房改革成功的例子來看，也驗證了廉租房的確為中低收入階層提供了基本住房保障。目前我國廉租房體系建設主要受到缺乏穩定資金來源的困擾，建議可嘗試採取企業前期出資代建，交由政府分配管理，企業享受優惠貸款，企業內部交叉補償的方式，解決廉租房資金來源問題，達到政府與企業雙贏的社會效益。
來源：駐馬來西亞使館經商處
責編：周偉娜
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