去年新加坡的組屋轉售價持續上漲，已讓不少人覺得負擔不起，組屋轉售交易量在去年下半年呈負增長，令去年一整年的總交易量不足3萬宗，而且是11年來的新低。
據《聯合早報》報道，組屋轉售市場連續兩年跌破3萬宗的交易量。不同的是，前年的組屋轉售價全年只上漲2%，市場欲振乏力，去年的組屋轉售價全年高漲17.5%，市場因高轉售價而出現阻力。
建屋發展局近日公佈去年第四季的組屋轉售市場數據。轉售價指數上升5.7%至121.7，全年上升了17.5%。交易量方面，第三季的交易量比第二季少11%左右，第四季的交易量減少13%，只有6700多宗，全年累計只有2萬9400多宗，比前年少了1%，創下11年來的新低。除了前年，過去11年間的年交易量都維持在3萬宗以上，1996、97年甚至接近6萬宗。
房地產經紀公司博納集團總裁伊斯邁和ERA助理副總裁林東榮把交易量下滑歸咎於高轉售價和高溢價(cash-over-valuation，簡稱COV)。林東榮說：“隨著轉售價上漲和賣家要求越來越高的溢價，我們注意到第四季的轉售市場已出現阻力，因為買家不是沒有那麼多現金，就是不願意支付那麼多現金。交易無法完成或需要更多時間去完成，最常見的原因就是不切實際的賣家要求太高的溢價。”
伊斯邁進一步指出，公寓式組屋的第四季交易量下跌了29%，顯示買家因為高轉售價和高溢價，已抗拒購買公寓式組屋。整體而言，公寓式組屋去年的交易量比前年增加17.9%。可是縱觀四個季度，公寓式組屋的交易量在第二季猛漲67%後，第三季便滑落14%，第四季更是跌了約30%。
不過，林東榮注意到一個有趣的現象。他說：“從私人房地產賠償或轉售交易中獲利的買家在地點優越的組屋區買大型組屋，這些大型組屋的賣家則趁機提升到私人房地產。”整體溢價中位數(median COV)從第三季的1萬7000元上漲至2萬2000元。不過，建屋局的詳細數據顯示，從10月至12月的溢價中位數的上漲幅度已放緩。10月的上漲幅度是9%，11月的上漲幅度是5%，12月則下降了4%。
此外，一些熱門地區的溢價中位數也開始下降。比方說，女皇鎮五房式組屋的溢價中位數從第三季的11萬元下降至第四季的7萬9000元。這在在意味著賣家開始懂得要求切合實際的溢價，建屋局公開各個地區的溢價中位數，也有助買家了解實際情況。
儘管賣家要求高溢價，但第四季仍有14%的交易是以估價或低於估價成交的。全島26個組屋區當中，18個區有超過一成的交易是以估價或低於估價成交的。伊斯邁指出，雖然17.5%轉售價指數漲幅是1996年來最高的一年，但去年第四季指數121.7仍比1996年第四季創下的最高指數紀錄136.9差了一大截。
展望未來一年，伊斯邁和林東榮都不認為最近的股市和美國的經濟衰退風險會影響組屋轉售市場。HSR房地產經紀公司執行董事劉凱麗認為，由於新組屋在未來幾個月內的供應有限，所以還是會有不少人把目標放在轉售市場。她預計，組屋轉售價的走勢仍會強勁，整體溢價中位數則應該會維持在2萬2000元至2萬5000元的水準，轉售價指數可能會在今年內探136.9的高峰。
來源：億房網
責編：王柳霞
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